El proceso de compra y venta de una propiedad involucra distintos aspectos legales que usted querrá poner en manos de profesionales.
Especialmente cuando se hace una transacción fuera de nuestros países de origen, la seguridad en material legal es primordial para que el patrimonio que está creando en los EE.UU. esté siempre bien protegido.
Las compañías de título generalmente representan la transacción y actúan como agente combinado del asegurador de título, el comprador, el vendedor y cualquier otra parte relacionada con una transacción de bienes raíces, como el prestamista hipotecario.
Las responsabilidades de una compañía de título son muchas, siendo las más importantes:
- Análisis de título de propiedad para emitir un compromiso de seguro de título. Con este paso, se realiza una investigación del historial de la tenencia y durante esta investigación, se pueden descubrir situaciones que requieran arreglarse antes de la compra. De no tener solución, se decide si se emite el seguro de título
- Llevar a cabo el cierre de la transacción, preparando todos los documentos legales; recibir los fondos necesarios de parte del comprador o institución bancaria para hacer los pagos necesarios, haciendo la función de un agente fiduciario. Esto le brinda transparencia a la transacción.
- Finalmente, emitir un seguro de título de propiedad al comprador y a la institución financiera, garantizando un título limpio de cualquier defecto titular.
Tomando estos pasos, se ofrece tranquilidad al comprador de que su inversión está asegurada contra cualquier posible problema relacionado con la tenencia de su propiedad.
Una de las primeras decisiones que debe tomar a la hora de comprar una propiedad en los EE.UU. es bajo qué figura lo adquirirá. Un inmueble puede ser comprado a nombre personal o a nombre de una compañía. Las más utilizadas para estos casos son: la LLC, INC o Corp.
Las propiedades para inversiones, casi sin excepción, deben ser adquiridas mediante el uso de una corporación u otra entidad.
¿Cuáles son las ventajas de comprar por medio de una compañía?
- Protege al propietario de posibles demandas relacionadas con la propiedad. Es decir, en caso de demanda, sólo pueden ir en contra de esa propiedad y no contra los otros bienes o activos personales.
- Consolida todos los ingresos y los gastos atribuibles a esta propiedad dentro de una sola entidad, esto le ayudará a reducir el impacto fiscal y durante la eventual venta del inmueble.
- Provee flexibilidad al planear el pago de impuestos, en términos de transferir los intereses de la propiedad a familiares y demás personas.
- Evita o reduce impuestos de sucesión, por lo tanto, al fallecer el propietario de la compañía la entidad legal nunca muere, reduciendo de esta forma la cantidad de impuesto de herencia.
¿Debo abrir una empresa por cada propiedad que compre?
La formación de una compañía por cada propiedad es realmente la mayor protección que puede obtener. De esta manera el inversionista limita la responsabilidad legal a cada una de las propiedades.
Si varios inmuebles están bajo un mismo ente, la responsabilidad de uno de ellos podría exponer a las demás propiedades. Sin embargo, debido a los costos de apertura, administración y mantenimiento de estas empresas, es común que inversionistas mantengan múltiples propiedades bajo una misma compañía.
Costos estimados de abrir una compañía para comprar un inmueble
- Costo de apertura aproximado entre $500-$900
- Costo de renovación anual oscila entre $200-$400 aproximadamente
- Honorarios del contador por administración y declaración anual de impuestos (antes del 1ro de Mayo) dependen del servicio y estructura que solicite cada cliente, pero oscila entre $500-$1,000
¿Qué se necesita para abrir una compañía?
- Registrar nombre
- Dirección postal en los Estados Unidos
- Nombres de los directivos y sus respectivas identificaciones.
- Preparar acta constitutiva de la compañía (trabajo del contador)
- Preparar acuerdo de operación (trabajo del contador)
¿Cuánto se demora el proceso de apertura?
El proceso toma entre 5-15 días hábiles.
¿Compré a nombre personal, puedo transferirla a una empresa?
Es importante que planifique esto antes de realizar la transacción; sin embargo, si ya compró a nombre personal, a pesar de que es posible transferir la propiedad, es importante que se asesore con un contador y/o abogado para analizar su caso específico y poder determinar las posibles implicaciones legales y financieras. Entre ellas es importante determinar:
- Si aplica FIRPTA (inversionistas extranjeros)
- Costos de transferencia
- Si se toma como venta
NOTA LEGAL: Estas disposiciones son complicadas y requieren de la experiencia de un contador público y/o abogado en bienes raíces para evaluar las posibles implicaciones legales y tributarias. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.
